VIR et déficits fonciers : une incompatibilité confirmée !
Dans sa décision du 17 octobre 2022, le Conseil d’Etat s’est enfin positionné quant à la qualité du prix des travaux de rénovation prévus dans un contrat de vente d’immeuble à rénover (« VIR »). Il s’agissait de savoir si ce prix devait être caractérisé de charges de la propriété ou de charges en capital. Les enjeux fiscaux liés à cette qualification sont importants dans la mesure où seules les charges de propriété sont déductibles des revenus fonciers et donc compatibles avec le régime des déficits fonciers.
Merci au cabinet Rivière Avocats Associés pour ces précisions juridiques:
Une prise de position mettant un terme à l’ambivalence jurisprudentielle
Bien que le législateur ne se soit jamais penché sur la question de la qualification du prix des travaux dans le cadre d’un contrat de VIR, la doctrine fiscale a toujours estimé qu’il s’agissait de dépenses en capital non déductibles au titre des déficits fonciers.
En 2017, certains, s’appuyant sur une interprétation « a contrario » d’un arrêt (1), de la Cour d’appel administrative (CAA) de Nantes, avaient vu la possibilité pour les acquéreurs de déduire les dépenses de travaux de leurs revenus fonciers dans le cadre d’un contrat de VIR.
Dans un arrêt du 4 novembre 2021 (2), la CAA de Bordeaux a, quant à elle, refusé à des propriétaires d’un immeuble acquis sous le régime de la VIR la possibilité de bénéficier du régime des déficits fonciers pour les dépenses de travaux jugeant qu’il s’agissait d’un élément du prix d’acquisition et, par conséquent, de dépenses en capital.
En confirmant la décision de la CAA de Bordeaux, le Conseil d’Etat affirme ainsi l’incompatibilité de la VIR et du régime des déficits fonciers.
Le prix des travaux dans le cadre de la VIR : une charge en capital non déductible
Saisi de l'affaire, le Conseil d'État a statué au visa des dispositions de l'article L. 262-2 du même code aux termes desquelles « le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » ainsi que des articles L. 262-4 et R. 262-9, relatifs au prix – unique – du contrat.
Partant de ces motifs, le Conseil d’Etat a considéré que « dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (…), le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Dès lors, le coût de ces travaux, (…), ne peut, (…), être déduit sur le fondement de l’article 31 du même code, des revenus fonciers».
Ainsi, le doute n’est désormais plus permis : partie intégrante du prix d’acquisition, le coût des travaux en VIR est une charge en capital non déductible. Cette décision confirme la position de longue date du Cabinet Dr. Fisc. N°23, 7 juin 2019, com.286 et Dr. fisc. 2022, n° 45, comm. 385).
Décision commentée : CE, 17 octobre 2022, n°460113
1.CAA de Nantes, 1ère chambre, 29/06/2017, 16NT00954
2.CAA de Bordeaux, 7ème chambre, 4 novembre 2021, 19BX03720
